Ласкаво просимо до нашої тижневої серії з рефінансування іпотеки. У цій останній з п'яти статей ми розглядаємо, коли і як потрібно рефінансувати іпотеку з регульованою ставкою в позику з фіксованою ставкою.

Регульована ставка іпотеки - це дворічний меч. Ви отримуєте початкову ставку іпотечного кредиту нижче, ніж ви знайдете за кредитом з фіксованою ставкою. Але ця ставка періодично коригується, підвищуючи можливість того, що процентна ставка за вашою іпотекою може суттєво зростати, підвищивши ваш щомісячний платіж.

Отже, сьогодні ми збираємося розглянути, коли і як ви повинні рефінансувати ARM в кредит за фіксованою ставкою. Почнемо з короткого резюме цих двох типів житлових позик.

Фіксована ставка проти ARM

Іпотека з фіксованою ставкою має фіксовану відсоткову ставку на весь термін кредиту. Ми з дружиною рефінансували 30-річну іпотеку з фіксованою ставкою на рівні 3,875%. Протягом всього 30-річного терміну дії кредиту, процентна ставка ніколи не зміниться. Це означає, що основна сума і виплата відсотків ніколи не зміниться. Єдине, що може збільшитись - це щомісячний платіж, якщо збільшуються податки чи страхування.

Перевага кредиту з фіксованою ставкою - це визначеність. Ми можемо планувати наш щомісячний бюджет із впевненістю, що найбільший платіж ніколи не підвищиться через збільшення процентних ставок. І це правда, навіть якщо ринкові ставки будуть раптово зростати. В даний час для людини з хорошим кредитним рахунком 30-річні фіксовані ставки складають менше чотирьох відсотків.

З іншого боку, процентна ставка для ARM варіюється залежно від конкретного показника. Початкова процентна ставка, як правило, фіксується на період часу, після якого вона періодично скидається, зазвичай один раз кожні один-три роки. Процентна ставка, що сплачується позичальником, базуватиметься на еталонному та додатковому розповсюдженні, який називається маржі ARM.

ARMs мають різні типи. 5/1 ARM має фіксований відсоток протягом перших п'яти років. Тоді процентна ставка для цієї іпотеки коректується щороку, доки іпотека не сплачується повністю. Кілька ARM мають фіксовану процентну ставку на протязі всього одного року або до десяти років. Деякі ARM коригуються два рази на рік, але це рідко. Найпоширеніші - це 5/1 ARM і ARM 3/1. Залежно від ринкових умов (форма кривої дохідності), ARM може мати велику перевагу первинної виплати над фіксованою іпотекою. Проте існує ймовірність того, що платежі на ARM з часом зростатимуть.

Для моїх інвестицій у нерухомість ми зазвичай отримуємо 5/5 ARM. Процентна ставка фіксується на п'ять років, а потім відновлюється ще на п'ять років. Ці іпотечні кредити зазвичай мають 15-річний термін.

Чи регульована ставка за іпотечними кредитами коли-небудь розумний рух?

Хоча ARM отримали погану репутацію під час кризи на ринку, існує кілька вагомих причин для отримання ARM. Якщо ви знаєте напевно, що ви будете продавати свій будинок через п'ять років незалежно від ринку, 5/1 ARM - це цілком розумний вибір.

У деяких випадках домовласники виводять ARM з метою рефінансування, перш ніж коригувати ставки. Хоча ця стратегія може працювати, вона має значний ризик. Ви можете виявитись нездатними рефінансувати через поганий кредит, втрату роботи або падіння ринку. Результатом може бути те, що ви застрягли ARM в той час, коли темпи ростуть.

З цієї причини я вважаю, що в 99% випадків кредит з фіксованою ставкою найкраще.

Рефінансування ARM-факторів для розгляду

Отже, якщо у вас є ARM і ви думаєте про рефінансування, що ви повинні розглянути?

По-перше, як довго ви будете у вашому домі? Це питання є критичним для аналізу, особливо зважаючи на низькі показники сьогодні. Якщо мій АРМ збирається налаштувати цей рік, я б не став би дуже стурбований процентними ставками. На 5/1 або 3/1 ARM, процентна ставка може дуже скоротитись, якщо вона скидається в цьому році. Якщо ваш план має рухатись до того, як воно буде скинуто другий раз, прихильність ARM може бути прийнятним рішенням.

З іншого боку, якщо ви плануєте залишатися вдома на ці роки, рефінансування кредиту з фіксованою процентною ставкою може бути кращим вибором. Ви можете платити трохи більше відсотків, ніж якщо ви дозволите відновити кредит, але ви будете в безпеці від будь-яких майбутніх збільшення процентних ставок (і ставки зрештою зростуть).

По-друге, яка максимальна ставка на підвищення процентної ставки. АРМ, як правило, мають обмеження на підвищення ставки. Ковпачок включає обмеження на те, наскільки швидкість може збільшуватися при кожному скиданні курсу та загальної суми кредиту. Розуміння вашого найгіршого сценарію може допомогти вам планувати, особливо якщо ви плануєте переїхати в найближчому майбутньому.

По-третє, яка умова вашого кредиту. Якщо ви не можете претендувати на відмінну процентну ставку, ви можете працювати над своїм кредитним рахунком до рефінансування. Як я вже писав раніше, ваш кредитний рейтинг значно впливає на ваші іпотечні ставки.

Можливо, вам варто зробити так, щоб ваша ARM була скинута один раз до розумної ставки, коли ви працюєте, щоб поліпшити свій рахунок. Після того, як ви отримаєте свій бал там, де ви хочете, перерахуйте фіксовану ставку. Звичайно, вам доведеться стежити за іпотечними ставками. Якщо вони починають краю, очікування для покращення кредитної оцінки, можливо, не підлягають ризику підвищення ставок.

Найголовнішим для мене є те, що якщо ви плануєте перебувати в своєму будинку протягом ряду років, то кредит за фіксованою ставкою найкраще. Ціни є на весь час низьким, що робить рефінансування кредиту з фіксованою процентною ставкою чудовим варіантом.

Коментарі На Сайті: