Нещодавно декілька слухачів підкасту попросили оцінити інвестиції в нерухомість. Вони хочуть знати, скільки ренти їм потрібно, щоб стягнути плату за конкретну нерухомість, щоб зробити це "доброю" інвестицією. Доброю новиною є те, що оцінка номерів дійсно проста.

Сьогодні ми розглянемо 3 основних співвідношення, які ви можете запустити на будь-яке майно. Я буду використовувати номери з однієї з моїх інвестиційних ресурсів, щоб прочитати, як працює кожен з цих співвідношень. Результати цих простих формул допоможуть вам оцінити потенційні інвестиції в нерухомість, які ви можете розглянути. Чесно кажучи, я використовую лише першу з трьох формул, яку ви можете обчислити у вашій голові, щоб оцінити властивість приблизно за 20 секунд.

Слухайте подкаст

Моя власність

Власність, яку я буду використовувати в цій статті, - це ранчо з 3 спальнями, яке я купив у 2009 році. Ось ці номери:

Ціна покупки: 42000 доларів США Реабілітація та інші витрати: 25 800 дол США Загальний обсяг інвестицій: $ 67,800 Фінансована сума: 64 000 доларів США Грошові кошти вкладені в розмірі 3800 доларів США Оренда: $ 895 HOA: $ 0 Щомісячна іпотечна сума: 403,69 доларів США (P & I) Податки: 156,00 $ Страхування: 33,00 $ Очікуваний ремонт: $ 66,58 на місяць Очікувана річна вакантність - 74,55 долара США Чистий операційний дохід (не включає плату за іпотеку (P & I): $ 6,778.44 (щорічно) Загальний місячний відтік (включаючи іпотеку): 733,82 дол. США

3 Основні коефіцієнти REI

Коефіцієнт оренди

Коефіцієнт оренди розраховується шляхом ділення місячної оренди на загальну вартість майна (ціна покупки + витрати на фінансування + витрати на реабілітацію):

співвідношення оренди = місячна орендна плата / вартість майна

Наприклад, якщо загальна вартість майна складала 100 000 доларів, а щомісячна орендна плата складала 1000 доларів, власність матиме орендний коефіцієнт рівно 1%. У прикладі моєї власності вище, співвідношення орендної плати трохи вище на 1,32% ($ 895 / $ 67,800).

Як правило, ми шукаємо співвідношення не менше 1%. Деякі інвестори, які, як я знаю, шукають співвідношення на рівні 2%. Очевидно, чим вище співвідношення, тим краще, при інших рівних умовах. Проте я виявив, що для одного сімейного дому в хорошому шкільному окрузі в штаті Огайо (де я інвестую) 2% неможливо.

Зауважте, що це співвідношення не впливає на витрати. Це важливо зрозуміти. Ми не купуємо нерухомість з HOA (збори співвласників домовласників), і ми можемо фінансувати покупки за конкурентоспроможними тарифами. Як результат, я дуже зручно використовувати це як первинну оцінку майна.

Наступні два співвідношення, однак, роблять коефіцієнт витрат.

Cap Rate

Короткий для швидкості капіталізації, рівень ставки дозволяє оцінювати і порівнювати властивості без факторингу в фінансуванні. Формула проста:

Cap Rate = чистий операційний дохід / загальна вартість

Чистий операційний дохід, або короткостроковий операційний прибуток, базується на річних цифрах і становить загальну суму орендної плати за мінусом усіх витрат, за винятком частки іпотечного кредиту. Для багатьох об'єктів витрати включають податки, страхування, ремонт та вакансії.

Зверніть увагу, що критично важливо оцінити вартість ремонту та вакансії. Ви побачите вище оцінок, які ми використовуємо для обох цих витрат. Запуск номерів для вищевказаного майна дає норму 10% ($ 6,778.44 / $ 67,800 = 10%).

Як правило, максимальна ставка мінімум 6% або краще є обов'язковою. Хоча ми не завжди обчислюємо ставку для наших інвестицій (співвідношення орендної плати достатньо), наші майни падають у діапазоні від 8 до 10%.

Зверніть увагу, що ставка обмежень не впливає на вартість фінансування. Наше третє і остаточне співвідношення робить.

Готівка у грошовому поверненні

Остаточним коефіцієнтом є грошовий повернення готівки. Ви розраховуєте це співвідношення, розділяючи ваш грошовий потік на грошові кошти, які ви інвестуєте у власність:

Грошові кошти в грошовій поверненні = Потік готівки перед податком / Загальний обсяг готівки

Податок на рух грошей перед податком - це просто річна орендна плата, за вирахуванням всіх відтік грошових коштів (включаючи П. І. Іпотечного платежу.) Застосувати цю формулу до моєї власності вище, при отриманні готівкових грошових коштів понад 50% ($ 1,934.16 / $ 3,800 = 50,9%).

Більшість шукає співвідношення між 15 і 25%. Для нас фактичне співвідношення безглуздо. Як ви можете сказати, чим більше важелів ви, тим вище співвідношення. Але це не робить інвестицію розумною. Ми абсолютно дивимось на реальний рух грошових коштів, який, на нашу думку, породжує власність Позитивний грошовий потік є обов'язковим. Але розрахунок готівкових коштів у грошовому поверненні для нас мало користі.

Якщо ви використовуєте інші показники для оцінки інвестицій у нерухомість, надішліть їх усім у коментарі нижче.

Коментарі На Сайті: